个别中介机构或经纪人为吸引客户成交，向客户作出口头或书面的返佣承诺，等到成交后却玩失踪;有一套房改房的房产证上只有一人名字，但出售交易时却需业主夫妻双方同时签名才能办理系列手续;冲动买房，之后想解约，愿意赔付定金，卖家却要求赔偿交易价格的10%作为违约金……广州市房地产中介协会(以下简称“协会”)日前公布，2021年协会全年立案处理消费者投诉中介案件14宗，较上年下降50%;接待和处理消费者有关存量房转让、住房租赁的咨询案件数量有较大升幅，全年共处理786宗咨询案件，其中现场咨询共330宗，电话咨询452宗，信件咨询4宗。同时，协会还公布了相关典型交易案例，请广大消费者注意房地产交易环节中容易忽略的问题，避免不必要的交易风险。

案例1 中介承诺返3万元佣金，成交后离职不认数

2020年6月，黄先生在某中介门店经纪人朱某的推荐下，在花都区某楼盘买了商品房。签合同前，朱某向黄先生表示，只要向他购买该楼盘的物业，待黄先生完成房屋网签备案后60日内，他就给黄先生返佣3万元，于是黄先生与朱某签订《返佣协议》。

一个月后，黄先生在微信上告诉朱某，已完成房屋的网签备案。朱某回应“好的，待收到佣金，便会按约支付3万元”。两个月时间里，黄先生多次询问朱某什么时候能收到钱，朱某刚开始以开发商未结佣为由，让黄先生再等等。2020年10月，黄先生再次通过微信询问朱某什么时候支付3万元，发现自己的微信已被朱某拉黑，且朱某的电话已停机，他无法联系到朱某。

随后，黄先生来到朱某任职的中介公司，该公司表示朱某已在当年8月底收到该成交物业的佣金，并在9月初向公司提出离职。对于黄先生与朱某私下约定返佣一事，该公司并不知情。黄先生要求公司承担3万元，公司表示不同意。于是，黄先生向法院起诉朱某。法院根据黄先生提供的《返佣协议》、预售备案信息查询、微信聊天记录以及当事人陈述等，认为返佣条件已达成，《返佣协议》里的3万元属债务，应当偿还，予以支持。

但遇到相似情形的陈先生就没这么幸运了。陈先生向协会反映，他在某楼盘附近遇到经纪人赖某并加了微信，经赖某介绍在黄埔区某楼盘买了一套商品房，赖某曾向他口头承诺房屋成交后返佣2万元。现房屋已完成过户，但赖某却失联了。他不确定赖某是哪间中介公司的经纪人，希望通过协会联系到赖某。经核查，赖某未办理房地产中介服务人员信用信息卡、未持有业务水平证书，故无法确定其身份及任职机构，无法对陈先生提供协助。

案例分析 部分中介故意拖延支付返佣或离职不认数

近年来，为了开拓客源，提高楼盘销售量，大多数开发商与房地产中介机构联动销售，通过房地产中介机构吸纳客源，推广楼盘，促成交易后再支付佣金给中介机构。个别中介机构或经纪人为吸引客户成交，向客户作出口头或书面的返佣承诺。由于房屋交易手续办理周期较长，购房人在完成交易后，某些经纪人往往以开发商未支付佣金为由拖延支付，甚至通过微信拉黑购房人、离职等方式，逃避返佣承诺。

律师提醒

务必签署书面合同，切记核实经纪人身份

北京金诉律师事务所主任王玉臣表示，首先，如果中介人员承诺返佣，务必签署书面合同，而且务必注意在书面合同上要加盖中介公司的印章。口说无凭，没有协议，司法实践中很难得到支持。其次，除了协议以外，对承诺的过程也可以进行相应取证，比如沟通记录、电话录音、微信记录等。最后，对中介人员的身份要进行核实，避免遇到假中介。对中介公司是否是这个楼盘的销售公司也需要进行核实。

“如果遇到这种问题，首先，要注意取证，对现有证据进行分析，看看是否充分。如果不充分，就要进一步完善，补充取证。其次，可以向当地住建部门或行业协会进行投诉。第三，可以直接到法院提起诉讼解决”。

案例2 一人名下房改房，配偶也是共有人

梁先生跟太太商量，想把自己在越秀区的房改房出售，置换一套电梯房。虽然梁先生房屋所在社区这几年一直在讨论加装电梯，但一直未有落实。经过商量后，梁先生到某中介公司放盘出售。一周后，中介公司为梁先生找到有购买意向的陈先生。陈先生在多次看房后，最终与梁先生协商房价为280万元，以一次性方式支付房款，并约定2天后签订房屋买卖合同。

在签合同当天，梁先生带上房产证等一系列产权资料独自到中介门店与陈先生签订买卖合同。这时，中介询问梁先生，他太太是否可以到现场签名。梁先生回复称已经和太太商量好，而且房产证只有他一个人的名字，他一个人签合同就可以了。签订合同后，陈先生按约定支付梁先生10万定金，并约定10天后到不动产登记中心办理相关手续。

过户当天，登记部门工作人员告知双方，该房屋属于房改房，需要夫妻双方同时签名才能办理相关过户登记手续，但因为梁太太去了外地，当天无法到场补签名，双方只好重新约时间办理过户登记手续。

几天后，梁太太回家后在社区看到刚刚张贴的房屋电梯加装前期公示，与梁先生商量一旦电梯加装成功，房屋可能会有几十万的升值空间，280万元的售价过低。于是，梁先生以太太未在合同上签字、合同无效为由，拒绝继续办理过户登记手续，并表示会把定金退还给陈先生。

但陈先生认为自己已按照约定支付定金，并已准备好一次性付款的资金，也按双方之前的约定去办理过户手续，梁先生拒绝履行合同，应当按照合同约定赔偿违约金，即交易价款的20%。而梁先生坚持以不动产登记部门要求房改房必须夫妻二人都签名方可办理过户登记为由，称太太未签名，故不存在违约，应当是合同未成立，只要退回10万元定金就可以了，并认为是中介没有提前告知房改房的出售需要夫妻双方签字，是中介失职。由于双方意见不一致，梁先生回复称需要5天时间考虑。

梁先生多方咨询律师后，才知道自己的行为构成表见代理，在买家陈先生按约履行合同的情况下，他如果以太太未签名不同意出售房屋为由解除合同，需承担房价20%的违约责任，而且还需支付中介费。即使房屋升值，仍不能抵消所需赔付的违约金。再三衡量后，梁先生告知中介公司愿意与陈先生重新办理交易过户手续。

案例分析 该案例适用表见代理

协会表示，自2009年起，广州市办理房改房交易过户时需查看《房改房上市缴款明细表》。当明细表上有记载配偶信息的，则是根据夫妻双方的工龄享受的房改政策，要求配偶一同到场签名确认。

最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》婚姻家庭编的解释(一)的第二十八条，一方未经另一方同意出售夫妻共同所有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并已办理不动产登记，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。此外，根据《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第十九条，买卖合同因出卖人没有处分权不能履行的，人民法院可以向买受人释明变更诉讼请求为解除合同、赔偿损失。但买受人举证证明夫妻另一方知道而未表示反对的，可以判决合同继续履行。

司法实践中，从保护善意第三人及交易安全的角度考虑，夫妻一方与第三人进行的民事行为，适用表见代理的规定，即夫妻一方所为，他人有理由相信为夫妻双方共同意思表示的，夫妻中的另一方不得以不同意或不知道为由进行抗辩。

协会提醒

房改房交易需留意“隐性共有人”

协会提醒消费者，购买和出售房改房时需特别谨慎，房改房上市交易，需要查看《房改房上市缴款明细表》，配偶虽然未在产权证上注明或显示为房屋共有人，但只要在《房改房上市缴款明细表》有登记，则是作为隐性共有人存在，无论签订房屋买卖合同或办理产权登记，都需要夫妻双方共同办理。

(记者 罗莎琳)

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