企业和政府携手破解海云鞋厂宿舍区改造项目堵点难点

“盼了14年，终于盼到这一天！”

■海垦融媒体中心记者 许雅 通讯员 高瑜 尹小斐


【资料图】

12月8日，在位于海口市金牛岭片区西侧的金岭雅居项目（海云鞋厂宿舍区）工地现场，抢工期、赶进度的氛围火热。

项目现场外，隔着施工围挡，听着机械作业轰隆作响，原海云鞋厂职工黄忠勤感到无比安心：“这是我们盼了14年的大事、喜事！”自今年10月底该项目启动建设以来，只要有时间，黄忠勤都会在工地附近走上一圈，亲眼看看曾经“老破小”的家，一点点向“新”蜕变。

改造启动仪式现场，海云鞋厂的老职工们高兴地聚在一起畅想新居梦。许雅 摄

党的二十大报告提出，要实现好、维护好、发展好最广大人民根本利益，紧紧抓住人民最关心最直接最现实的利益问题，坚持尽力而为、量力而行，深入群众、深入基层，采取更多惠民生、暖民心举措，着力解决好人民群众急难愁盼问题。

老旧小区改造既是民生工程，也是民心工程，改造的是居住环境，提升的是小区品质，增加的是群众的获得感、幸福感。今年以来，在海口市、龙华区两级政府的大力支持下，在海垦集团新一届党委高度重视和历届党委的努力推动下，垦地积极贯彻落实党的二十大精神，树立以人民为中心的发展理念，着力解决好人民群众急难愁盼问题，创新破解了困扰海云鞋厂宿舍区改造项目长达14年的难题，筑起海云鞋厂300多户近1200余名居民的安居梦。

房屋破旧常积水

居民苦盼改造多年未果

“一到台风天或者雨季，这里就是一片汪洋。”在海云鞋厂宿舍区生活了28年的黄忠勤，用“逃难”来形容在这生活的居民们每逢雨季转移的窘境。一个“逃”字道出他们的心酸和狼狈。

海云鞋厂宿舍区雨天就积水。海垦金岭公司供图

而更让大家担惊受怕的还不止如此。“以前大家住的都是瓦房或平房，不仅环境差，安全问题也很让人担心。”原海云鞋厂老职工张仕顺告诉记者，海云鞋厂建厂于1985年，该宿舍区85%以上属自建房，质量差、房龄长，90%以上达到D级危房，地势低洼，雨季泡水，房屋随时有倒塌的危险。

此前，记者在探访海云鞋厂宿舍区时发现，这里地势相比周边新建小区，低了3米左右，导致常年一下雨就形成积水。此外，由于这里的房屋大部分是建设年代久远的瓦房和连排平顶房，不少房屋出现了不同程度的破损和坍塌，有些房屋的主梁已经被白蚁侵蚀，居民即便想对房屋进行大幅度修缮也是有心无力，只能依靠方钢对房屋进行简单、暂时性的加固。

“这里不仅经常面临积水的问题，也存在用水问题，尤其是傍晚用水量较大的时候，水龙头来水很小，一些住在老楼房高层的住户甚至间歇性停水。”居民韩阿姨告诉记者，除此之外，供电线路老化、水管锈破、环境卫生差等问题也让大家苦不堪言。

除却房屋的老、破问题，“蜗居”也是海云鞋厂宿舍区居民的生活常态。“当年海云鞋厂宿舍区的自建房标准，每户的住房面积约30平方米。这么多年来，我们一家五口就生活在这个‘老破小’的房子里。”黄忠勤苦笑道。

记者了解到，如黄忠勤一家情况一般的并不在少数。因为居住条件拥挤不堪，有的居民不得不到外面租房住。

启动改造，成了海云鞋厂宿舍区300多户居民多年的共同心声。2008年以来，海云鞋厂宿舍区的住户们多次向海口市政府相关部门、原省农垦总局反映诉求，垦地双方高度重视，多次为此事奔走努力。但期间由于种种原因，改造一事迟迟未能推动，而这也成为了垦地多年信访问题的焦点、难点。

聚焦改造难点

垦地携手多次“问路”

从现实居住条件来看，海云鞋厂宿舍区改造事宜已是迫在眉睫，加之居民普遍有改造意愿，那么为何改造未能推进？难点究竟在哪？

海云鞋厂宿舍区原先的瓦房。海垦金岭公司供图

海口市住房和城乡建设局有关负责人介绍，海口有25个类似情况的老旧住宅小区面临着自主改造的难题。主要在于现行政策难题，比如容积率的调整等。

近年来，我省进一步加强土地宏观调控，按照既有的改造征迁政策，拆旧建新只能维持原规模，不能增容。而随着海南不断加大对房地产市场的调控，2020年，海口宅地供应全面收紧，房地产“两个暂停”政策进一步深化，其中就提出了暂停包括商品住宅用地容积率提高在内的审批。

记者了解到，原农垦海云鞋厂早在1997年就进行了破产清算，这里的居民大多为低收入人群，其经济条件难以承受市场化商品房。而要以棚改、老旧小区改造的方式推进，在现有政策下，容积率的调整又十分困难。

“我们经过测算，海云鞋厂宿舍区改造新建建筑的容积率需要调整到3.3，才能实现开发成本和利润的平衡。而整个海云鞋厂宿舍区虽然面积不小，但房屋分布较为集中，原先规划的容积率也仅为2.0。如果不能提高容积率，达不到收支平衡的开发前置条件，开发商自然不愿意介入改造项目。”海垦宏达公司金岭公司相关负责人苏江荣告诉记者，在这14年间，垦地双方一直没有放弃推动海云鞋厂宿舍区的改造，包括居民也提供了许多思路。垦地双方曾尝试通过棚改、老旧小区自主改造的方式做了多次探索，但最终都因容积率调整问题难以突破而停止。

“我从20出头的姑娘进厂工作到结婚生子，再到现在已经退休，这么多年来我就盼着有一天能住上新房。”和原海云鞋厂职工张阿姨一样，14年的等待，让海云鞋厂的居民们不断经历着从希望到失望的内心煎熬。

推进海云鞋厂改造，成了垦地双方历届党委萦绕心头、难以放下的牵挂。

创新探索“安置+安居”

项目建设按下“快进键”

机会，总是留给愿意坚持和有准备的人。

近年来，海南高度重视本地居民和引进人才住房问题，把安居房打造成为海南自贸港标志性民生工程之一，构建完善的海南自由贸易港住房保障体系。这让垦地双方再次看到了推动海云鞋厂改造事宜的新转机。

海云鞋厂宿舍区改造项目现场。许雅 摄

抓住政策风口，2021年，海垦集团向政府提出“安置+安居”改造模式，得到市政府的充分肯定和支持。经过多轮论证和专题研讨，2022年，海云鞋厂宿舍区自主改造项目被列为海口市城市旧城更新试点单位。海口市、龙华区两级政府高度重视，今年7月22日，市领导召开专题会议，同意海云鞋厂住房“安置+安居”模式开发建设。

何为“安置+安居”？海云鞋厂宿舍区改造项目（金岭雅居）项目负责人介绍，“安置房+安居房”，即一部分土地采取划拨地方式建设安置房，另一部分土地采用出让方式建设安居房，建设成本由群众负担一部分、安居房销售回收一部分，实现项目成本收入平衡。安置房和安居房统一规划和同步建设，将建506套房，计划于2025年春节前后交付。

“原先困扰海云鞋厂宿舍区改造多年的容积率调整问题，也通过安居房政策这一路径得到了突破。以‘安置+安居’的方式推动海云鞋厂宿舍区改造，这在海口市城市更新改造中尚属先例，是一次重大突破。”海垦实业公司总经理顾晓仪说。

事实上，该项目的顺利推进，不仅是海口市政府探索城市更新改造的一次制度创新，体现了市、区两级政府的行政智慧和担当，同时也是海垦集团树立以人民为中心的发展理念，扛起国企担当，为民解难事、办好事的重要体现。

记者注意到，原农垦海云鞋厂1997年破产清算后，对原在册职工622人全部解除劳动合同，并以“买断工龄”的形式进行安置。在原海云鞋厂所有职工均以城市居民的身份完全回归社会的情况下，海南农垦依然积极履行国企担当，早在2008年，原省农垦总局就对海云鞋厂原职工提出解决住房问题作出批复，无偿提供海云鞋厂职工宿舍区土地用于解决职工住房问题。

鉴于项目改造条件的特殊性、代表性、紧迫性、成熟性，海口市政府将海云鞋厂宿舍区改造项目列为省、市拆除重建类的城市更新样板项目，并要求争取在今年10月底在全省范围内率先动工。

围绕全省“能力提升建设年”暨深化拓展“查堵点、破难题、促发展”活动，海口市各级领导、海垦集团领导多次深入海云鞋厂宿舍区调研，听取民意和建议，市领导、相关职能部门召开数十场专题推进会，研究探讨安置方案，制定工作实施计划。

今年6月，海垦集团党委书记、董事长包洪文率队调研海云鞋厂宿舍区，走进多户居民家中实地查看他们的住房条件，深入了解改造推进情况和存在难点。海云鞋厂宿舍区恶劣的居住条件让包洪文感到十分揪心，他要求，要把海垦党员干部的党性教育课堂“搬”进海云鞋厂，接受农垦精神的再教育，以亲眼所见、亲身体会鞭策海垦党员干部转变工作作风，牢固树立以人民为中心的发展理念，以“能力提升建设年”活动为抓手，找准“切入点”和挖掘“突破点”，着力解决职工群众急难愁盼问题，提高垦区职工群众的幸福感和获得感。

垦地双方强力推动，居民全力配合。一场自上而下和自下而上的良性互动，迅速汇聚并释放出推进项目建设的强大动力。

既要“焕新”也要“换心”

用心用情托起群众安居梦

“破旧的房子住了几十年，终于等到启动改造的消息，距离我们早日住上新房子又近了一步。”得知海云鞋厂宿舍区拆迁安置工作启动，居民孙才芳将签约所需材料早早地准备好了，拆迁安置工作启动第一天就迫不及待地签下了自己的名字。

老旧小区改造既要“焕新”也要“换心”。针对不理解、不配合的小部分居民，一方面，海垦宏达公司金岭公司积极配合龙华区海垦街道办联合成立两个调解组共12人，分别到居民家里上门作动员，讲政策、讲法规。而另一方面，则通过在入户过程中对住户的诉求和困难进行及时梳理，从人性关怀的角度为他们解决实际困难。

“调解工作既要讲理讲法，又要将心比心、换位思考。”调解组组长、海垦街道人民调委会的专职调解员王晓阳告诉记者，在调解过程中，在得知其中一户一家八口人挤住一间36平方米的危房，且户主患有中风、行动不便的情况后，调解组积极帮助他们申请廉租房，让其一家深受感动并积极配合签约搬离。而针对老弱病残、行动不便的居民，金岭公司也充分发挥企业担当，组织安排车辆、人力帮助居民们搬离。

海垦宏达公司党委书记伍嘉伟介绍，从今年8月起，海云鞋厂宿舍区改造项目进入倒排工作计划，启动《拆迁安置补偿（补助）方案》，与住户签订《拆迁安置补偿（补助）协议》，仅20天签约率就达到了90%。

在多方共同努力下，自今年8月启动拆迁安置工作以来，仅用了不到两个月时间，就完成252户签约、整体搬迁、拆除、平整、移交等工作。

10月29日，海云鞋厂宿舍区改造项目（金岭雅居）启动仪式现场，期盼新房梦多年的海云鞋厂宿舍区的居民们，穿上了鲜艳的服饰，梳整好鬓角发丝，胸口佩戴着红色礼花，以最饱满的状态迎接这特殊的一天。不少居民纷纷拿起手机用镜头记录这盼望多年的时刻。

这一天，掌声、笑声久久回响在启动仪式现场。

“盼了14年，终于盼到这一天！感谢海口市、龙华区政府、海垦集团党委、海垦实业公司党委，帮我们圆了期盼多年的新居梦。”今年已经63岁的海云鞋厂退休老职工陈兴文感慨地说。

民生连民心，民生聚民力，民生系福祉。在迈上深化改革的新征程，海垦集团将坚定不移推动垦地融合这一深化农垦改革的“后半篇文章”，牢固树立以人民为中心的发展理念，加快推进新农场建设，持续改善垦区人居环境，不断把海垦广大职工对美好生活的向往变为现实，绘就海垦幸福生活底色。

破解民生难题要创新作为勇担当

■ 海南农垦报评论员

从有房住，到住得舒畅、住得方便的朴素愿望，随着时代的发展，人们对生活环境提出了更高期望。老旧小区改造，不仅是一项重大的民生工程，也是城市更新的必要环节。海垦集团积极扛起国企担当，努力推动多个老旧小区改造；海垦实业公司主动作为，积极配合属地政府，同心协力化解了14年的老旧小区改造历史难题，其做法为海垦各项目主体单位提供了良好的经验，值得借鉴。

首先是牢固树立以人民为中心的理念，以勇于创新的精神不断尝试，打破固有模式，通过提出“安置+安居”的全新改造模式，用“新办法”解决“老问题”。海云鞋厂宿舍区这个“老破小”之所以改造难，根源在于与现行政策不符的问题——容积率上限过低，开发商的利润率随之下降，进而降低了开发企业的合作欲望。如何解决政策制约的问题？海口市政府、海垦集团、海垦实业公司三方始终将鞋厂职工的利益摆在最前面，在现有政策背景下，不断尝试创新工作机制和改造方式，利用海南自由贸易港的政策风口，打破传统做法，因地制宜出新招、出实招，创新提出“安置+安居”的全新改造模式，才得以破解瓶颈难题。

其次是以主动作为的担当精神，协同属地政府共同解决难题，联手托起居民安居梦。海云鞋厂宿舍区改造项目难题顺利解决，离不开垦地三方的共同努力。多年来，海口市、龙华区两级政府始终高度关注并大力支持，海垦集团作为国有企业，展现了关键时刻的担当精神，在原海云鞋厂实行破产清算，所有职工均以城市居民的身份完全回归社会的情况下，14年间仍多次为此事奔走努力。而海垦实业公司作为项目主体单位，不畏艰难，扎根项目现场，用“换心”的工作方式为项目带来了“焕新”局面，仅用两个月时间便完成征拆工作，为项目快速推动按上了助推器。一个“协”字，让诸多问题在“众人拾柴火焰高”中得到了良好化解。

党的二十大报告指出，要增进民生福祉，不断实现发展为了人民、发展依靠人民、发展成果由人民共享，让现代化建设成果更多更公平惠及全体人民。海云鞋厂宿舍区改造项目的经验告诉我们，只有将勇于创新、敢于担当的精神牢牢印刻在心，紧紧抓住以人为本这个“牛鼻子”，充分发挥垦地协同“桥头堡”作用，当好“店小二”，做好“服务员”，不等不靠、勇于谋划，以“上瘾”的劲头谋划项目、抓实建设，才能为项目建设夯实“稳”的基础、积蓄“进”的力量、增添“新”的动能，才能持续改善垦区人居环境，增进民生福祉，绘就海垦职工群众幸福生活的底色。

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