房屋买卖双方达成一致，买方签完合同，付完定金却反悔不买了，还要求退还定金。近日，樊城区就发生了这样一起房屋买卖纠纷。

【案情简介】

今年3月，张先生委托中介帮忙出售一套房子。随后，贺女士看中了这套房子，通过中介与张先生签订了《存量房买卖居间服务合同》，合同约定房屋总价款为41万元，贺女士于合同成立当日即按照合同约定向张先生缴纳3万元定金，双方约定剩余38万元购房款待4月10日张先生配合贺女士完成过户登记后支付。

由于张先生的户口还在该房屋所在地，怕影响自己未来落户，贺女士便要求张先生先将户口迁移出去，再完成房子过户。然而，张先生把户口迁移出去后，贺女士却以各种借口推迟办理过户，后又通过中介向张先生表示不愿再购买该房屋，希望张先生可以适当退还1万元定金。

张先生多次得到贺女士“不愿购房”的信息后，向中介反映该情况，希望中介为其另寻合适的买家或者退还其房产证。中介表示，张先生与贺女士如果不解除购房合同，网络上就会显示该房屋已被购买，会影响下一次出售，只有张先生与贺女士解除合同后，中介才会归还张先生的房产证。

张先生则认为，贺女士违约在先，他不应该退还1万元定金，并且表示中介应当退还其房产证等材料。张先生多次和中介沟通均无果，故前来咨询律师如何处理。

【律师解答】

湖北法正大律师事务所李佳容律师表示，房屋买卖合同是一种特殊的买卖合同，它是指出卖人将房屋交付并转移所有权与买受人，买受人支付价款的合同，它具有一般买卖合同的特征，也有房屋买卖合同自身固有的特征，因此，当事人双方不仅要遵守《民法典》合同编的一般规定，也要遵守买卖合同等特别法律的规定。买卖双方都应当遵守诚实信用原则，在平等的基础上依法依约履行合同中规定的义务，正确行使法定的、约定的权利。

本案中，张先生已经按照贺女士的要求迁移了户口，贺女士应当在合同约定的期限内，即4月10日按照合同要求与张先生一同办理过户手续，同时向张先生支付剩余购房款。但是，贺女士以在外地为借口一直推迟办理过户手续，也未委托他人办理相关手续，并在微信中表示，不愿再购买张先生的房屋。对此，张先生可以根据《民法典》第五百六十三条第二项之规定“在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务”的，当事人可以解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方;《民法典》第五百六十五条之规定“当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除”，建议张先生以通知的方式向贺女士提出解除合同要求，自通知到达对方后，不需要贺女士的同意，合同即告解除。当然，合同的解除并不影响合同中约定的违约责任的承担。

张先生和贺女士约定了定金条款，且定金已交付，故作为实践合同性质的定金条款已经生效，根据《民法典》第五百八十七条，该定金由无过错的张先生收取，作为违约方贺女士则无权要求张先生退还部分或者全部定金，更不能以此要挟张先生不退还房产证等证件。

本案中，双方当事人既约定了定金条款，又约定了违约金条款，根据《民法典》第五百八十八条，张先生可以选择适用违约金或者定金条款。如果定金不足以弥补一方违约造成的损失，可以请求赔偿超过定金数额的损失。如果张先生认为3万元定金不足以弥补自己的损失，可以向人民法院提出诉讼请求，但相关的损失须由张先生自己举证证明。

同时，李佳容发现，张先生、贺女士和中介三方签订的《存量房买卖居间服务合同》中约定，“甲乙双方同意在合同履行中，在房屋买卖合同解除或法院判决解除前，丙方有权不予返还保管的房屋所有权证以及相关文件”，该条款并没有违反法律规定，也采用了加粗的形式提醒了买卖双方注意，所以，张先生应当遵守合同约定，在解除合同后才有权向中介要回房产证。

李佳容建议，张先生可以先请律师与中介协调，摆事实讲法律，争取友好协商拿回房产证等材料。若中介拒绝退还房产证等材料，张先生可以先向人民法院起诉贺女士，请求确认合同解除，然后向中介提出收回房产证的请求。

(文中当事人均为化姓)

(记者 赵亚丽)

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