三季度终了,房地产市场统计数据纷纷出炉。一线城市二手房成交呈现断崖式下跌,个别省会城市甚至启动“救市”措施。

房地产市场降温之时,股票市场上,沉寂许久的地产板块却频频活跃:在金地、万科、招商蛇口等龙头股的带领下,地产板块近期明显走强。加之此前北上资金出手增持地产龙头,业内预期,地产行业新一轮整合大幕或借调控之机拉开。秋风扫下一地落叶之时,也许正是头部房企“扫货”之机。

调控政策

剑指房企高杠杆

今年以来,房地产公司爆雷不断。

最早是2月华夏幸福因债务问题浮出水面,公司业绩与财务状况每况愈下。最新半年报显示,2021年上半年,华夏幸福实现营业收入210.68亿元,同比下滑43.63%;亏损94.8亿元,上年同期盈利60.62亿元。

随之而来的,还有泰禾、恒大、花样年……山雨之中,人们更猜测着下一个轮到谁。

实际上,也不是随便乱猜。

一张房企“三道红线”触雷表,早已在业内广为流传,并摆上了各家房地产公司、商业银行、保险公司、信托公司的办公桌。

所谓“三道红线”,指的是监管层收紧房企融资的三项标准,分别是:剔除预收款后的资产负债率不超过百分之七十;净负债率不超过百分之百;现金短债比不小于一。该项调控政策的目标十分明确:控制房地产行业的有息债务增长,倒逼房企主动降杠杆,防范系统性金融风险。

7月26日,监管政策再有“补丁”措施出台:被纳入“三道红线”试点的几十家重点房企被监管部门要求买地金额不得超年度销售额40%,这一比例限制不仅包括房企在公开市场拿地,还包括通过收并购方式获地的支出。

克而瑞地产研究认为,将投资与销售挂钩,是对房企融资“三道红线”的重要补充,防止企业以杠杆率进一步高企为代价,博取更高的销售业绩;另一方面也是为双集中供地政策打补丁,引导企业理性拿地,避免不惜成本地高价抢地。

可以看到,这一轮一轮的调控措施,招招剑指房地产企业的高杠杆融资,处处打在七寸上。

北上资金悄然出手抄底龙头股

强力调控态势之下,房地产板块近年来几无出头之日。房子卖得越是风生水起,房地产股票越是熊得一塌糊涂。

到了今年,地产板块爆雷不断,房地产股的二级市场走势更是雪上加霜。行业龙头万科A年内自高点以来下跌超40%,华夏幸福暴跌近70%,恒大更是两个月内跌掉9成市值……

正是在这样的气氛下,自9月中旬以来,北上资金连续增持A股地产龙头的举动,才显得那么不同寻常。

中秋小长假期间,趁A股休市,空头突袭港股。借恒大持续爆雷、香港地产推出新政等消息面冲击,空头主攻银行、地产等板块。

9月22日,A股节后开市,地产板块却突然雄起:以招商蛇口涨停为旗帜,A股地产龙头股纷纷崛起,板块指数一度大涨近4%,创3个多月以来的新高。港股地产板块也随之大幅反弹,世茂服务、融创中国、合景泰富、碧桂园服务等均涨超10%。

这其中,固然有恒大集团连夜召开“复工复产保交楼”专题会、表态支付公司债利息等消息因素影响,但盘中所透露出来的资金信息更引人关注。

数据显示,当周,北上资金悄然加仓A股地产龙头股:万科A获得北上资金3.52亿元的净买入,招商蛇口获得1.7亿元净买入,苏宁环球、金地集团、绿地控股等也都获得巨资加仓。

“十一”小长假期间,相似的一幕再度上演。这一次,空头攻击的首要目标是以海外互联网板块为代表的科技股,而节后A股反攻的旗帜却是借华夏幸福“千亿还债方案”出台而受益的地产及保险板块。

与此同时,人们发现,A股市场上最有“钱势”的机构投资者——保险资金最青睐的行业,并不是当前炙手可热的新能源、食品饮料、资源行业,而是金融、地产板块。证券时报·数据宝统计显示,截至上半年末,保险资金持有的A股上市公司中,房地产行业有16家,合计持股市值达656.15亿元。持股市值最高的为金地集团,合计持股市值232.38亿元。保利发展、金融街、华夏幸福紧随其后,持股市值分别达到89.64亿元、71.45亿元、51.37亿元。

而且,房地产行业经历了二季度的大幅度下跌,险资却矢志不渝,增持股多于减持股。超过半数房地产行业个股连续两个季度险资未有调仓举动。

头部房企手握“余粮”伺机待发

北上资金是市场公认最“聪明”的市场化资金,保险资金则是踩点最准确的机构资金,两者均不约而同盯上了地产板块,这说明了什么?

首先可以看看险资持仓比例最高的金地集团,险资持股占比合计高达50.27%。

为什么是金地?

9月18日,金地集团发出一则公告:0.3亿元认购私募基金份额。今年以来,公司累计认购私募基金份额超15亿元,主要布局医疗健康和TMT领域。

这说明什么?就在整个行业被“三道红线”整得一地鸡毛之时,地主家竟然还有余粮!竟然还有“闲钱”去“拓展潜在合作机会,为公司主营业务发展赋能”。金地表示,在保证日常经营前提下,使用自有资金认购,有利于进一步提高公司资金使用效率,不会影响公司主营业务正常开展。

兴业证券分析师阎常铭认为,公司自2012年通过收购切入产业赛道,2016年正式成立金地威新产业园区开发运营平台起,相关产业布局快速发展。截至2021年6月,金地威新已布局国内外17座城市,开发产业类项目共36个,管理面积逾420万平方米。经测算,金地集团上半年销售利润率大幅度高于去年实际水平和今年年初市场预期水平。融资优势显著,内在价值丰厚。预计2021年、2022年EPS分别为2.56和2.69,按照9月23日收盘价,对应PE分别为4.5倍和4.3倍。

再看看深圳的另一家龙头房企——万科。

人们注意到,在近一年来房地产行业的血雨腥风中,万科的身影若隐若现:2020年下半年,泰禾集团陷入债务危机,万科和泰禾集团签署《股份转让框架协议》,推进泰禾债务危机的化解;2021年蓝光地产资金链断裂,万科又接手部分蓝光的地产项目;恒大危机,人们更猜测,万科或有出手的可能。

让业内人士看高一线的,是万科健康的财务数据。半年报显示,万科实现营收1671.1亿元,同比增长14.2%。三道红线一条未踩,手握近2000亿元现金,净负债率40%以下。

不怕不识货,就怕货比货。来自西南证券的数据显示,现金短债比是衡量短期偿债能力的指标,以此观之,短期偿债能力较强的公司有正荣、绿城、碧桂园、万科、旭辉。有息负债现金覆盖比是衡量中长期偿债能力的指标,中长期偿债能力较强的公司有碧桂园、阳光城、新城、金地、万科。

地产行业秋风起时,能够把握这一轮整合良机,生存并发展下去的,恐怕就是这些有“余粮”的“地主家”了。