承租人拒交房租且拒绝返还房屋,出租人该如何处理?近日,家住樊城的马先生因房屋租赁纠纷而苦恼,趁着“周四律师有约”活动在开展的机会,向社区律师咨询,如何通过合法的手段让租户腾退出房屋。

【居民求助】

马先生是樊城区某数码城的一位业主。去年10月底,马先生将名下一套房租赁给向某使用,房屋租期为半年,终止时间为今年4月底,租金为每个月1300元人民币,水电费由租户自行承担。租赁合同签订后,向某按照约定向马先生交了3000元押金。今年2月份开始,向某一直拖欠房租以及水电费,马先生多次催缴均未果。于是,马先生在今年3月初要求向某搬出其房屋,但再次遭到向某的拒绝。

【以案说法】

今年4月下旬,马先生来到某社区咨询社区律师,湖北法正大律师事务所李佳容律师了解事情的经过后,先向马先生释法。李律师表示,租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益,承租人支付租金的合同。租赁合同的内容一般包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。民事主体从事民事活动,应当遵循诚信原则,依法、依协议履行法律义务。

向某按照双方当事人的约定每月支付租金,但今年2月份以来,向某未再支付租金,已经违背了民事主体从事民事活动应遵守的诚实信用原则,其行为已导致拒绝履行合同的结果,根据《中华人民共和国民法典》第七百二十二条之规定,承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的,出租人可以请求承租人在合理期限内支付;承租人逾期不支付的,出租人可以解除合同。马先生享有合同解除权,可通知向某解除合同,要求其在一定期限内腾退房屋并缴纳租赁期间的合理费用,如果届时向某仍然拒不搬走,马先生可以对向某租住的房屋进行换锁。

根据《中华人民共和国民法典》第四百四十七条之规定,债务人不履行到期债务,债权人可以留置已经合法占有的债务人的动产,并有权就该动产优先受偿。前款规定的债权人为留置权人,占有的动产为留置财产。向某如果不履行合同约定,不履行债务,马先生可以对出租房屋内的物品进行留置;合理期限内,马先生应当保管好物品,限定期限内向某仍然不履行债务的,马先生可以请求人民法院拍卖、变卖留置的财产,予以受偿。

据此,李律师建议马先生可以先请社区工作人员上门调解,或者直接通知向某解除合同,要求其限期腾退房屋并缴纳租赁费用。如果以上方法未达到效果,马先生可以起诉到人民法院予以维权。马先生听了李律师的解答后,表示先回去与租户协商解决。

【延伸解读】

日常生活中,市民在租房过程中经常会碰上各种法律问题,比如,签订合同后,一方违约,守约方应如何行使合同中约定的解除权?承租人自己添置的装修物如何处理?房东拖延收房,空置期房租谁负担?

为此,记者采访了湖北法正大律师事务所李佳容律师。

李律师表示,根据《民法典》的相关规定,当事人协商一致,可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时,解除权人可以解除合同。解除合同也是有期限的,法律规定或者当事人约定解除权行使期限,期限届满当事人不行使的,该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限,自解除权人知道或者应当知道解除事由之日起一年内不行使,或者经对方催告后在合理期限内不行使的,该权利消灭。如果对解除合同有异议的,任何一方当事人均可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除行为的效力。如果租户不愿意再承租房屋,应当及时腾退房屋,在租期届满之前通知房东表达自己不再承租的意思,如果房东故意不回复或者找不到房东,租户可以通知房东的近亲属、单位或见证部门按到期日搬迁,并留存已通知的相关证据。如果房东延迟收房,租户可以在腾退房屋后,邀请房东的邻居或者房东的亲属、街道居委会等有关部门见证退房后的房屋状况,并用手机记录下租赁房屋内各设施的使用情况。因房东一方的原因导致租赁房屋迟延归还的,空置期间的房屋租赁费用,租户不再承担。

关于租户改动房屋的相关问题,承租人出于个人便利或生活习惯等因素想对房屋进行改动,应当先询问房东的意见,得到同意后再对房屋进行装修改动。《民法典》作为市民生活的百科全书,充分尊重当事人的意思自治,除了当事人双方另有约定之外,装饰装修物作以下处理:房东同意租户装饰装修的情况:

(一)诸如墙上的相框、窗帘等未形成附合的装饰装修物,如果房东不愿利用的,租户可以拆除,但是拆除过程中造成房屋损失的,租户应当恢复原状;如果房东同意利用的,可以折价归房东所有。

(二)在装饰装修物已与房屋形成附合时,如果合同无效,房东同意利用的,可折价归房东所有;不同意利用的,由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。如果合同依法解除而又没有对装饰装修物作出约定的,可按照双方的过错情况处理。未经房东同意装饰装修的情况:装饰装修费用由承租人负担。房东请求租户恢复原状或者赔偿损失的,人民法院应予支持。

(记者 赵亚丽)

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