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【市场观潮】

工人日报—中工网记者 赵昂

9月1日，《北京市住房租赁条例》正式施行，这是国内首个规范长租公寓等新兴业态的地方性法规，而北京市也成为首个将“住有所居、房住不炒、租购并举、职住平衡”等写入地方立法的城市。这份条例对于个人转租房屋、企业从事住房租赁、房地产经纪服务等事项进行了规范，从租赁合同、房屋状况说明书、租金等诸多方面也有相应规定，并对违规行为有一定的惩处规定。可以说，其在规范住房租赁活动，保护租赁当事人合法权益，稳定住房租赁关系，做出了不小的努力。

事实上，租房难、租房贵是北京租赁市场客观存在的现象，个别区域存在的市场乱象，媒体也时有报道。而在这背后，则是不断高企的住宅租金，根据中指50城住宅租赁价格指数显示，今年8月，北京住宅平均租金为91.4元/平方米/月，居50城首位，租金收入比超过30%。对于承租人而言，找到条件适配且价格能够接受的房源，特别是较为稳定的长租房源，并不容易。

如果在一个住房租赁市场内，相比于收入和房屋质量而言，住宅租金高企，那么显然并非健康的市场常态。必须意识到，在千万级人口体量的城市，市场上活跃着大量出租房源，房源情况不一，其来源有个人房东、房地产中介、住房租赁公司等，来源更是复杂，且一般不存在掌握绝对多数房源的单一公司。而不同区域承租者承租房子的原因也是不同的，从就业到上学不一而足，并不完全取决于新增人口，也取决于存量人口因婚姻、生育、工作、就学、赡养老人、改善住房等在内的市内迁徙情况。

天眼查数据显示，目前我国有长租公寓相关企业330余家，其中成立于5年内的企业占比高达78.4%。但不论是一个城市整体的租金价位，还是某个区域的租金价位，其形成很大程度上并非一两家大型企业或中介，亦或是几个个人房东所能决定，也并非仅靠行政干预就能改变，而是依靠市场供需来形成的。

换言之，一个城市的房屋租金，回归到相对于收入比而言的合理价位上，仅靠行政干预，或者仅对出租人、出租行为、资金监管进行规范是不够的，而是要提供合理的供给。而这个供给，仅靠个人房东、房地产中介、住房租赁企业是不够的，因为他们掌握的都是存量房源，相比于庞大的人口流入数量，如果只靠存量房源来供给租赁市场，终归难免陷入零和游戏。这个情况，在许多大城市都存在。

新增的租赁住房，需要依赖土地供应，包括城市扩建和城市已有区域更新产生的住宅用地供应，而供地的闸门掌握在主管部门手中。也就是说，为住房租赁市场提供合理供给，需要当地有关方面，从规划角度，合理规划租赁住房的供给规模，优化空间布局，促进职住平衡，将新增租赁住房房源、新增租赁住房用地纳入城市的发展规划中。

例如《北京市住房租赁条例》中就提出，“本市鼓励保障性租赁住房建设，扩大保障性租赁住房供给”。根据这份条例，北京市将多渠道增加租赁住房供给，鼓励通过新增或者利用已有用地专门建设租赁住房、在新建商品住房项目中配建租赁住房、将非居住存量房屋按照规定改建为租赁住房、将符合条件的闲置住房出租等方式实施。

如果这些措施能够落实到位，且新增的租赁住房供给量能够合理满足城市新增人口和存量人口的需求，势必将有助于该市的住房租赁价格更趋于合理。

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